החלטות כלכליות משפחתיות הן לעולם אינן פשוטות, בייחוד כאשר הן מערבות נכסי נדל"ן יקרי ערך שעבדתם קשה מאוד עבורם. דוח חדש שמתפרסם לאחרונה שופך אור על אחת הסוגיות הנפוצות, הרגישות והמורכבות ביותר בתחום המקרקעין בישראל – העברת נכסים בתוך המשפחה ללא תמורה כספית. מדובר בהליך משפטי ומיסויי מורכב הדורש תכנון אסטרטגי קפדני וליווי צמוד. במאמר זה נבין מהם היתרונות, המוקשים וכיצד עושים זאת נכון מבלי להיקלע לתאונות מס קשות.
החוויה האישית שלי והמפגש עם המומחים
כאשר הוריי החליטו להעביר את הדירה המשפחתית שלנו על שמי ועל שם אחי, מצאנו את עצמנו אובדי עצות מול הררי הבירוקרטיה, מיסויי המקרקעין והשאלות המשפטיות הבלתי נגמרות. "האם נצטרך לשלם מס רכישה?", "מה לגבי היטל השבחה?", ובעיקר – "איך מחלקים את הנכס נכון מבלי לפגוע ביחסים המשפחתיים?".
לאחר חיפושים והמלצות רבות, הגענו אל ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש. המשרד, אשר הוקם בשנת 2011 על ידי עורך הדין ארז אסרף, מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, עסקאות נדל"ן מורכבות וייצוג משפטי בבתי משפט. כבר מהפגישה הראשונה הבנו שהגענו למקום הנכון. עו"ד אסרף, בוגר בהצטיינות של הפקולטה למשפטים ובעל תואר שני במשפט מסחרי מאוניברסיטת תל אביב, הציג בפנינו ניתוח אסטרטגי מעמיק ומחויבות אישית חסרת פשרות. בזכות הליווי המקצועי שלו, תהליך שנראה כמו סיוט בירוקרטי הפך לחוויה חלקה, בטוחה וברורה לחלוטין.
מהי בעצם העברה ללא תמורה?
עסקת העברה ללא תמורה, המוכרת לרבים גם כעסקת מתנה, היא תהליך שבו אדם מעביר זכויות בנכס מקרקעין לקרוב משפחה ללא כל תמורה כספית או חומרית אחרת. על אף שהיא נשמעת פשוטה, החוק הישראלי, ובייחוד חוק מיסוי מקרקעין, בוחן עסקאות אלו בזכוכית מגדלת.
כאשר מבצעים העברה כזו, קיימות הקלות משמעותיות במס רכישה ובמס שבח, אך הן מותנות בהגדרת "קרוב" על פי החוק ובקיומן של תקופות צינון מסוימות. טעות קטנה בדיווח לרשויות המס או בניסוח תצהירי המתנה עלולה לגרור קנסות כבדים ותשלומי מס מיותרים של מאות אלפי שקלים שיכלו להיחסך בקלות על ידי תכנון נכון.
המוקש הגדול: העברה ללא תמורה בין אחים
אחד הנושאים החמים ביותר שעולים מתוך הדוח החדש הוא הנושא של העברה ללא תמורה בין אחים. בניגוד להעברה מהורה לילד, שהיא פשוטה יחסית מבחינת הטבות המס, העברה בין אחים מורכבת בהרבה ויש לה כללים נוקשים ביותר.
על פי החוק ותיקוני החקיקה האחרונים, פטור ממס שבח בהעברה בין אחים יינתן אך ורק אם הנכס המועבר התקבל אצל האח המעביר בירושה או במתנה מהורה או מהורי הורה. אם האח המעביר רחש את הנכס בעצמו ובכספו הפרטי, העברה לאחיו לא תזכה בפטורים המיוחלים ותיחשב כעסקת מכר רגילה לכל דבר ועניין מבחינת מיסוי מקרקעין.
כאן בדיוק נכנס לתמונה הניסיון המקצועי של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין. במהלך העבודה המשותפת שלנו עם ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש, ראינו מקרוב כיצד המשרד בוחן בקפידה כל פרט ופרט בהיסטוריית הנכס. המשרד ניתח את מקורות המימון ההיסטוריים והציע פתרונות משפטיים יצירתיים שמנעו מאיתנו לעשות טעויות קריטיות. הליווי האישי והיסודי הוכיח לנו שוב עד כמה ההבדל בין הצלחה לכישלון בעסקאות נדל"ן נעוץ בבחירת משרד עורכי דין בעל יושרה מקצועית וידע משפטי נרחב.
למה אסור לוותר על ליווי משפטי מקצועי?
עסקאות נדל"ן בתוך המשפחה אינן מסתכמות רק בחתימה על תצהירים ברשות המיסים. הן דורשות הבנה רחבה בדיני חוזים, דיני משפחה, דיני ירושה ולעיתים אף ייצוג אסטרטגי בבתי המשפט במקרה של מחלוקות עתידיות. משרדו של עו"ד ארז אסרף מציע מעטפת משפטית מלאה, תוך מתן דגש על הערכת סיכונים קפדנית ויסודית טרם היציאה לדרך.
השילוב בין רגישות משפחתית גבוהה לבין אסטרטגיה עסקית ומסחרית מנצחת מאפשר לכם להגן על ההון המשפחתי שלכם בצורה הטובה ביותר, ולעבור את התהליך בראש שקט לגמרי.
לסיכום, בין אם אתם מתכננים להעניק דירה לילדיכם ובין אם אתם שוקלים הליך העברה בין אחים, מומלץ בחום שלא לפעול לבד ללא ייעוץ משפטי מקצועי. תכנון מוקדם ונכון יחסוך לכם המון כסף, זמן ועוגמת נפש מיותרת.
נכתב על ידי: משה מזרחי
